今回の金融機関に提出しますので計画書を作成致しましたのでシェアさせて頂きます。



実施場所
・家から自転車で１０分圏内の戸建て

目的
低家賃で広い家とグレードの高い設備で居住して頂く事。


内容

前面道路が２項道路なので狭いですが自転車やバイクだったり軽自動車しか利用しない人をターゲットに低家賃で広い居住環境を提供する建物で設備を高グレードとし付加価値をつける。


効果

この辺りの地域はファミリー向けのマンションなど少なく低家賃で広い家の物件が少なく

ニーズにマッチした物件を提供できると思います。（不動産屋さん数件を調査）



設備投資計画

　個人間売買の為、仲介手数料０円（隣地２段擁壁の為）
　所有権移転登記代金　　１２．５万円
　火災地震保険　　　　　１５　　万円
　エアコン３台　　　　　２５　　万円
　業者人件費代　　　　　２５　　万円
　給湯器　　　　　　　　１３　　万円
　

リフォーム
　フローリング化　　　２３　　　万円
　壁紙　　　　　　　　　７　　　万円
　キッチン　　　　　　　７　　　万円
　洗面台　　　　　　　　５　　　万円
　外壁・ベランダ　　　　８　　　万円


合計　　　物件　　　　　※0　　万円
　　　　　設備関係　　　１４０　万円



【概況と事業判断】

表面利回りは７０％～８０％ぐらいあるのですが

リフォームなどを行うと実質利回り２８％ぐらいで
落ち着かせようと思っています。

リフォーム代は給湯器・エアコン以外はDIYでやりますので
材料代で済ませるつもりです(^^♪



隣地が無許可の擁壁の上にブロックが積んでありガケ条例に触れています。
その為、次に建て替えをする際に確認申請が通らずに再建築が出来ない土地で
買主が付かずに困っている物件でした。


（２段擁壁と言っても膨れもなく水抜き穴もありましたので
全然平気だと思います）

そこで８０％近い指値で購入が出来ました。




【地域性】

・この地域は工業コンビナートが多く、そして大規模なショッピングモールが
２つ、３つある地域で車で１０分程度で行けるような地域になります。

都心に近いと物件価格も上がりますが郊外の大型ショッピングモールの
近場なのでそれなりの需要が見込めるのかな？と個人的には判断をしています。


その他、朝の通勤車の方向を見て
人がどこに住み、どこに通勤をしているのかを考えて
その中間地点なら職場に近くなるわけですから
一定の需要があるのかな？と思いました。



【ボルテージ】
物件は再建築が不可ですが市街化区域の第一種低層住居地域で、
地区計画があり（１０年以上？動いていないですが）

隣地の２段擁壁問題をクリアすれば土地としての価値がでるのではないかと
思います。

いずれ（20年後？）地区計画と共に2段擁壁問題が解消されるのを期待しています(^^;


築年数　33年
間取り　４DK

前面道路は

赤道の2項道路　道幅1.8ｍ


井戸・都市ガス・浄化槽



今月契約予定でまだ買えていないですが
こんな温度感で物件を見ています(;^ω^)


ご参考になれば幸いです。